アパート経営に興味はあるものの、「本当に儲かるのか」「自分でも始められるのか」と不安に感じている方は多いのではないでしょうか。
インターネットでは「儲かる」「儲からない」とさまざまな情報がありますが、実際の収益性は物件選びや融資条件、運営方法によって大きく変わります。特に中古アパートは表面利回りが高く見える一方で、修繕費や空室リスクも考慮しなければなりません。
この記事では、アパート経営で利益が出る仕組みや新築・中古それぞれの特徴、利益を伸ばすためのポイントをわかりやすく解説します。ご自身に合った投資方法を判断するための参考として、ぜひ最後までご覧ください。
アパート経営は儲かる？結論は「物件選びと運営次第」
アパート経営は、正しく物件を選び、長期的に運営できれば収益を目指せる投資方法です。ただし、「購入すれば必ず儲かる」というものではありません。
家賃収入が安定して入る一方で、ローン返済や管理費、修繕費、空室リスクなども発生します。そのため、表面上の利回りだけで判断すると、想定より手元に利益が残らないケースもあります。
まずは、アパート経営が儲かると言われる理由と、収益判断で注意すべきポイントを整理しましょう。
アパート経営が儲かると言われる理由
アパート経営が儲かると言われる主な理由は、毎月の家賃収入を得られる点です。入居者が安定していれば、給与収入とは別の収入源を作ることができます。
また、金融機関の融資を活用できる点も特徴です。自己資金だけでなく、融資を組み合わせることで、比較的大きな資産形成を目指せます。
不動産は現物資産であり、インフレに強い資産といわれています。ただし、金利上昇や立地によっては価格が下落するケースもあるため、エリア選定が重要です。
「儲かる」と感じる金額は人によって異なる
アパート経営でどのくらい儲かれば満足できるかは、人によって異なります。毎月の手残りを重視する方もいれば、将来的な資産形成を重視する方もいます。
たとえば、会社員の方であれば、給与とは別に安定した収入を得たいという目的があります。一方で、経営者の方は資産分散や相続対策を目的に検討されるケースもあります。
このように、アパート経営は目的によって見るべきポイントが変わります。まずは「何のために始めるのか」を整理することが大切です。
表面利回りだけでは判断できない理由
アパート経営を検討する際、多くの方が利回りを確認します。しかし、表面利回りだけで収益性を判断するのは注意が必要です。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った数値です。管理費や修繕費、税金、空室による損失などは含まれていません。
実際に手元に残る利益を把握するには、これらの支出を差し引いた実質利回りを見る必要があります。特に中古アパートでは、購入後の修繕費や家賃下落リスクまで含めて判断することが重要です。
アパート経営で利益が出る仕組み
アパート経営は、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。毎月得られる収入からさまざまな費用を差し引き、最終的に残った金額が利益となります。
「思っていたより利益が少ない」と感じるケースの多くは、必要な支出を十分に把握できていなかったことが原因です。まずは、利益が生まれる仕組みを理解しておきましょう。
家賃収入から利益が生まれる流れ
アパート経営では、入居者から受け取る家賃や共益費が主な収入になります。ここからローン返済や管理費、修繕費、税金などを差し引いた金額が、毎月のキャッシュフローです。
例えば、家賃収入が毎月100万円あっても、各種支出が90万円であれば、手元に残る利益は10万円となります。家賃収入だけでなく、支出まで含めて収支を考えることが重要です。
アパート経営で必要になる主な支出
アパート経営では、継続的にさまざまな費用が発生します。購入前には、どのような支出があるのかを把握しておきましょう。
| 費用 | 概要 |
|---|---|
| ローン返済 | 金融機関から借り入れた元金・利息の返済 |
| 管理費 | 管理会社への委託費や入居者対応費用 |
| 修繕費 | 設備交換や外壁・屋根などのメンテナンス費用 |
| 固定資産税・都市計画税 | 毎年発生する税金 |
| 空室による収入減 | 入居者がいない期間の家賃減少 |
| 火災保険・地震保険 | 万一に備える保険料 |
これらの費用は物件によって異なります。特に中古アパートは、購入後に修繕費が増える可能性もあるため、余裕を持った資金計画が欠かせません。
手元に残る利益は「家賃−経費」だけではない
アパート経営では、「利益」と「キャッシュフロー」を分けて考えることが大切です。
例えば、建物は年数の経過に応じて減価償却費を計上できます。減価償却費は実際に現金が出ていく支出ではないため、会計上の利益と手元に残る現金は一致しません。
また、ローン返済のうち元金部分は経費ではありませんが、手元の現金は減少します。そのため、決算上は黒字でも、毎月の資金繰りが厳しくなるケースもあります。
アパート経営では、税務上の利益だけでなく、毎月どれだけ現金が残るかというキャッシュフローまで確認したうえで投資判断を行うことが重要です。
アパート経営はどれくらい儲かる？収益シミュレーション
「アパート経営は実際にどれくらい儲かるのか」は、多くの方が気になるポイントです。ただし、収益は物件価格や家賃、融資条件、空室率などによって大きく変わるため、一概に「〇万円儲かる」とは言えません。
ここでは、一般的な考え方をもとに、新築アパートと中古アパートの収支イメージを紹介します。実際の投資では、ご自身の条件に合わせたシミュレーションを行うことが大切です。
新築アパートの収支イメージ
新築アパートは、購入直後から修繕費を抑えやすく、一定期間は設備の更新費用も少なく、新築という付加価値から入居者を募集しやすい傾向があります。ただし、エリアによっては供給過多により入居付けに時間がかかるケースもあります。
一方で、物件価格が高いため、ローン返済額も大きくなります。そのため、購入価格だけではなく、毎月どれだけのキャッシュフローが残るかを確認することが重要です。
長期的な資産形成を目的とする場合は、建物品質や立地、将来の修繕計画まで含めて収支を考える必要があります。
中古アパートの収支イメージ
中古アパートは、新築よりも購入価格を抑えられるため、表面利回りが高く見える物件も少なくありません。自己資金を抑えて始められるケースもありますが、融資条件は物件や個人属性によって異なります。
しかし、築年数によっては設備交換や外壁修繕などの費用が早期に発生する可能性があります。また、家賃下落や空室率の上昇も収支に影響するため、購入価格だけで判断するのは避けましょう。
中古アパートを検討する際は、建物の状態や修繕履歴、今後必要となる修繕費まで確認したうえで収支を見積もることが大切です。
利回りだけで比較すると失敗しやすい理由
アパート経営では、利回りが高い物件ほど儲かるとは限りません。実際には、利回りが高い背景に築年数の古さや空室リスクがあるケースもあります。
例えば、中古アパートは表面利回りが高くても、修繕費や空室による収入減を考慮すると、新築と大きく変わらない、あるいは収益性が低くなることもあります。
収益性を正しく判断するには、利回りだけではなく、年間の収支や将来の修繕計画、融資条件まで含めたシミュレーションを行うことが重要です。実際のご相談でも、この部分を整理することで、自分に合った投資方法が明確になるケースは少なくありません。
新築アパートと中古アパートはどちらが儲かる？
アパート経営を検討している方から、「新築と中古はどちらが儲かりますか？」というご相談をいただくことがあります。
結論として、どちらが優れているとは一概に言えません。それぞれにメリット・デメリットがあり、年収や自己資金、投資目的によって適した選択肢は異なります。
ここでは、新築と中古それぞれの特徴を比較しながら、判断する際のポイントを解説します。
新築アパートのメリット・デメリット
新築アパートは、建物や設備が新しいため、購入後しばらくは大規模な修繕費を抑えやすい点がメリットです。また、設備や間取りが現在の入居者ニーズに合っていることが多く、募集しやすい傾向があります。
一方で、物件価格が高くなるため、購入時の借入額も大きくなります。また、購入直後から家賃が大きく上昇することは期待しにくく、長期的な視点で安定した運用を目指すことが重要です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 修繕費を抑えやすい | 購入価格が高い |
| 入居募集で競争力を持ちやすい | 借入額が大きくなりやすい |
| 最新設備を採用しやすい | 中古より表面利回りは低く見える傾向がある |
中古アパートのメリット・デメリット
中古アパートは、購入価格を抑えやすく、表面利回りが高い物件を見つけられる可能性があります。そのため、初期投資を抑えて始めたい方に選ばれることもあります。
ただし、築年数によっては設備交換や外壁修繕など、多額の修繕費が発生する可能性があります。また、建物の状態によっては融資条件が変わるケースもあるため、物件の見極めが重要です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 購入価格を抑えやすい | 修繕費がかかる可能性がある |
| 表面利回りが高い物件もある | 家賃下落や空室リスクがある |
| 投資を始めやすい場合がある | 融資条件が厳しくなる場合がある |
中古アパートは「表面利回りが高い＝儲かる」ではない
中古アパートを検討する際に注意したいのが、「表面利回りの高さ」だけで判断しないことです。
例えば、築年数が古い物件は購入価格が低いため、表面利回りは高く見える傾向があります。しかし、購入後に屋根や外壁、防水工事、設備交換などの修繕費が発生すると、想定していた利益を確保できないことがあります。
また、築年数の経過とともに家賃が下落したり、空室期間が長くなったりする可能性もあります。そのため、中古アパートは表面利回りではなく、修繕費や空室リスクまで含めた実質的な収益性を確認することが重要です。
長期保有を前提とするなら建物品質も重要
アパート経営では、長期保有を前提とするケースが多い一方で、将来的な売却を見据えて運用するケースもあります。そのため、購入時の価格だけでなく、長期的な資産価値にも影響する建物品質を確認することが大切です。
建物の耐久性や施工品質が高い場合、修繕コストを抑えやすいだけでなく、入居者が長く住み続けやすい環境づくりにもつながります。その結果、空室リスクの低減にも期待できます。
「どちらが儲かるか」だけではなく、「長期的に安定した経営が続けられるか」という視点で物件を選ぶことが、失敗を防ぐポイントです。
アパート経営で儲かる人・儲からない人の違い
同じような価格帯のアパートを購入しても、安定した収益を上げる方もいれば、思うように利益が残らない方もいます。その違いは、物件そのものだけではなく、投資に対する考え方や準備にもあります。
アパート経営は長期的な資産運用です。購入時の判断や運営方法によって、将来の収益に大きな差が生まれることもあります。
ここでは、実際の相談でもよく見られる「儲かる人」と「儲からない人」の特徴をご紹介します。
儲かる人の特徴
アパート経営で安定した収益を得ている方は、短期間で大きな利益を狙うのではなく、長期的な資産形成を目的としているケースが多く見られます。
- 長期保有を前提に投資計画を立てている
- 立地や入居需要を重視して物件を選んでいる
- 無理のない資金計画で融資を活用している
- 修繕費や空室リスクも事前に見込んでいる
- 管理会社や建築会社と連携しながら運営している
購入価格だけで判断せず、将来の収支まで見据えて投資していることが共通点といえるでしょう。
儲からない人の特徴
一方で、期待した収益が得られないケースには、いくつか共通する傾向があります。
- 表面利回りだけで物件を選んでいる
- 修繕費や空室率を十分に考慮していない
- 毎月のキャッシュフローを確認していない
- 融資条件を比較せずに購入している
- 出口戦略を考えずに投資を始めている
アパート経営は購入後も運営が続きます。購入時の判断だけでなく、将来を見据えた計画が欠かせません。
実際の相談で多い失敗パターン
個別相談では、「利回りが高かったので中古アパートを購入したものの、修繕費が想定以上にかかってしまった」「融資期間が短く、毎月の返済負担が大きくなった」といったご相談をいただくことがあります。
特に中古アパートでは、築年数によって融資期間が短くなるケースがあります。例えば木造アパートは法定耐用年数が22年ですが、金融機関は残存耐用年数を基準に融資期間を判断することがあります。その結果、毎月の返済額が大きくなり、キャッシュフローが圧迫される可能性もあります。
一方で、近年は建物の状態や収益性を総合的に評価し、法定耐用年数にとらわれず融資期間を設定する金融機関も増えています。そのため、物件だけでなく融資条件まで含めて比較・検討することが重要です。
「どの物件が儲かるか」を考える前に、「自分の属性や資金計画に合っているか」を確認することが、長期的なアパート経営を成功させる第一歩といえるでしょう。
アパート経営で利益を出すための5つのポイント
アパート経営で安定した利益を目指すには、価格や利回りだけで物件を選ぶのではなく、長期的な視点で収益性を判断することが大切です。
実際のご相談でも、購入前に次のポイントを確認していたことで、将来のリスクを抑えられたケースは少なくありません。
1. 入居ニーズのある立地を選ぶ
アパート経営では、建物よりも立地が収益に与える影響が大きいといわれています。駅までの距離や周辺施設、通勤・通学の利便性などは、入居率に直結する要素です。
現在の需要だけでなく、人口動態や再開発計画なども確認し、長期的に安定した賃貸需要が見込めるエリアを選ぶことが重要です。
2. 適正な家賃設定を行う
家賃を高く設定すれば収益が増えるとは限りません。相場より高すぎると空室期間が長くなり、結果として年間収入が減少する可能性があります。
周辺の競合物件や設備、築年数などを踏まえ、地域のニーズに合った家賃設定を行うことが安定経営につながります。
3. 長期修繕計画を立てる
外壁塗装や屋上防水、給排水設備の更新など、アパートは定期的なメンテナンスが必要です。これらの費用を想定せずに運営すると、急な支出で資金繰りが厳しくなることがあります。
あらかじめ修繕計画を立て、毎月一定額を積み立てておくことで、将来の負担を抑えやすくなります。
4. 融資条件まで含めて比較する
物件価格や金利だけでなく、融資期間もキャッシュフローに大きく影響します。特に中古アパートは、築年数によって融資期間が短くなるケースがあります。
例えば、木造アパートの法定耐用年数は22年です。築年数が古い物件では、残存耐用年数を基準として融資期間が設定される場合があり、毎月の返済額が大きくなることがあります。
一方で、近年は建物の状態や収益性を総合的に評価し、金融機関独自の基準で融資期間を設定するケースも増えています。そのため、複数の金融機関を比較し、自分に合った融資条件を選ぶことが大切です。
5. 信頼できる管理会社・建築会社を選ぶ
アパート経営は、購入後の管理や建物の維持も収益に大きく関わります。入居募集や退去対応、建物メンテナンスを適切に行える管理会社を選ぶことが重要です。
また、新築アパートを建築する場合は、施工品質にも注目しましょう。建物品質が高ければ、長期的な修繕コストを抑えやすく、入居者満足度の維持にもつながります。
アパート経営は、物件・融資・建築・管理のバランスが重要です。それぞれを総合的に判断することで、長期的に安定した収益を目指しやすくなります。
アパート経営を始める前によくある質問
アパート経営をご検討中の方からは、資金や融資、物件選びに関するご質問を多くいただきます。ここでは、個別相談でもよくある質問とその回答をご紹介します。
年収800万円でもアパート経営は始められますか？
年収800万円でも、アパート経営を始められる可能性はあります。ただし、融資の可否は年収だけで決まるものではありません。
勤務先や勤続年数、自己資金、既存の借入状況、金融資産なども総合的に評価されます。そのため、ご自身の属性に合った資金計画を立てることが大切です。
自己資金はどれくらい必要ですか？
必要な自己資金は、購入する物件や金融機関によって異なります。物件価格の一部を自己資金として用意するケースもあれば、融資条件によっては自己資金を抑えられる場合もあります。
また、物件購入費だけでなく、諸費用や予備資金も考慮して計画を立てることが重要です。
新築と中古はどちらがおすすめですか？
どちらが適しているかは、投資目的や資金計画によって異なります。
例えば、長期的に安定した運営を重視する方は新築が向いている場合があります。一方で、初期費用を抑えたい方は中古を選択肢に入れるケースもあります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、価格や利回りだけで判断せず、長期的な収支まで比較することをおすすめします。
空室が続いた場合はどうなりますか？
空室期間中は家賃収入が減少するため、ローン返済や管理費などを自己資金で補う必要があります。
そのため、購入前には立地や賃貸需要を十分に確認するとともに、一定期間の空室が発生しても対応できる資金計画を立てておくことが大切です。
今から始めても遅くありませんか？
アパート経営を始めるタイミングは、市場環境だけでなく、ご自身の資産状況やライフプランも重要な判断材料です。
「今は始めるべきか」「どのような物件が自分に合っているのか」と悩まれる方は少なくありません。まずは情報収集を行い、ご自身の目的や条件を整理したうえで検討することをおすすめします。
実際の個別相談でも、「まだ購入を決めていない」という段階でご相談いただくケースは多くあります。早い段階で相談することで、無理のない資金計画や物件選びの方向性が見えやすくなります。
アパックスホームでは「儲かる物件」ではなく「長く続けられるアパート経営」をご提案しています
アパート経営で大切なのは、一時的に高い収益を目指すことではなく、長期にわたって安定した経営を続けることです。
アパックスホームでは、「投資ありき」のご提案は行っていません。お客様一人ひとりの目的や資産状況を整理し、本当にアパート経営が適しているのかという段階からサポートしています。
投資目的やライフプランから一緒に整理します
「老後の資産形成をしたい」「給与以外の収入源をつくりたい」「相続対策を考えたい」など、アパート経営を始める目的は人それぞれです。
そのため、まずは投資の目的や将来設計を伺い、無理のない資金計画をご提案します。目的が明確になることで、選ぶべき物件や投資戦略も見えてきます。
融資・建築・賃貸管理までワンストップでサポート
アパックスホームでは、土地の選定から融資のご相談、建物の建築、賃貸管理まで一貫して対応しています。
窓口が一つになることで、各工程の連携が取りやすくなり、購入後の運営についても継続してご相談いただけます。アパート経営が初めての方でも、安心して進められる体制を整えています。
建築会社だからこそ建物品質にもこだわっています
アパート経営では、立地だけでなく建物の品質も長期的な収益性に影響します。
アパックスホームは建築会社として培ってきたノウハウを活かし、長期保有を見据えた建物づくりを大切にしています。入居者ニーズを踏まえた設計や、将来の維持管理まで考えた建築をご提案しています。
まずは「自分に合ったアパート経営か」を確認してみませんか？
「年収や自己資金で始められるのか」「新築と中古のどちらが合っているのか」など、不安や疑問を抱えたまま物件を探し始める必要はありません。
個別相談では、お客様のご状況や投資目的を伺ったうえで、無理のない資金計画や物件選びの考え方をご案内しています。また、アパート経営セミナーでは、市場動向や融資、収支シミュレーションなども詳しくご紹介しています。
情報収集の段階でも構いません。アパート経営をご検討中の方は、ぜひお気軽に個別相談やセミナーをご活用ください。
まとめ｜アパート経営で儲かるかどうかは「長期的な収益性」で判断することが大切
アパート経営は、安定した家賃収入による資産形成を目指せる投資方法です。ただし、「儲かるかどうか」は物件価格や表面利回りだけで決まるものではありません。
立地や建物の品質、融資条件、修繕計画、賃貸需要など、さまざまな要素を総合的に判断することで、長期的に安定した収益を目指しやすくなります。
特に中古アパートは表面利回りが高く見えることがありますが、修繕費や家賃下落、空室リスクまで含めた実質的な収益性を確認することが重要です。一方、新築アパートは初期費用が大きいものの、長期的な運営を見据えた資産形成という選択肢もあります。
「自分の年収や自己資金で始められるのか」「新築と中古のどちらが合っているのか」など、不安を感じる方も多いでしょう。そのような場合は、一人で判断するのではなく、投資目的やライフプランを踏まえて専門家に相談することをおすすめします。
アパックスホームでは、お客様一人ひとりのご状況に合わせて、融資・建築・賃貸管理まで一貫したサポートを行っています。無理に投資をおすすめすることはありませんので、まずは情報収集の一環として、お気軽に個別相談やアパート経営セミナーをご活用ください。
