アパート経営を検討する際、「利回りは何％あればいいのか」と気になる方は多いです。特に1棟目の不動産投資では、「新築と中古どちらがいいのか」「高利回り物件を選ぶべきか」で悩まれるケースも少なくありません。
ただし、利回りは数字だけで判断すると失敗につながる可能性があります。空室率や修繕費、融資条件、管理体制によって、実際の収支は大きく変わるためです。
この記事では、新築アパート経営の利回り相場や中古との違い、投資初心者が見落としやすいポイント、長期で安定運用するための考え方を分かりやすく解説します。
アパート経営の利回りは何％が目安？
アパート経営の利回りは、物件種別やエリアによって変わります。一般的には、新築アパートで表面利回り約5.5%〜6.5％程度、中古アパートで約8.0%〜9.0％程度が一つの目安です。
ただし、数字だけで「高い・低い」を判断するのは危険です。利回りは、空室率や修繕費、管理費、融資条件によって実際の収支が大きく変わるためです。
実際のご相談でも、「中古の方が利回りが高いなら、新築は不利なのでは？」と悩まれる方は多くいます。
しかし、新築アパートは中古よりも修繕リスクを抑えやすく、融資期間も長く取りやすいケースがあります。そのため、長期で安定運用しやすい点が特徴です。
一方で、中古アパートは物件価格が抑えられる分、表面利回りは高く見えやすい傾向があります。ただし、築年数によっては修繕費や空室リスクが高くなるケースもあります。
そのため、アパート経営では「利回りが高いか」だけではなく、「長期で安定運用できるか」を基準に考えることが重要です。
新築アパート経営の利回り相場
新築アパート経営の表面利回りは、一般的に約5.5%〜6.5％が目安です。特に駅徒歩圏や都市部エリアでは、土地価格が高いため、利回りは低めに見える傾向があります。
例えば、土地価格4,000万円・建物価格8,000万円・諸経費500万円で、総額1億2,500万円の新築アパートを建築するケースを考えてみます。
年間家賃収入が750万円の場合、表面利回りは約6.0％になります。
一見すると、「中古より低い」と感じる方もいます。ただし、新築アパートは修繕リスクを抑えやすく、融資期間も長く設定でき、設備や間取りも現在の入居ニーズに合わせやすいため、長期で安定した入居を目指しやすい特徴があります。
新築アパート投資では、“短期的な利回り”ではなく、“長期でどれだけ安定運用できるか”を重視することが重要です。
中古アパート経営の利回り相場
中古アパート経営の表面利回りは、一般的に約8.0%〜9.0％程度が目安です。新築より物件価格が抑えられるため、利回りは高く見えやすい傾向があります。
築年数が経過した物件では、購入価格が下がるため、同じ家賃収入でも利回りは高く計算されます。が中古アパートでは、修繕費や設備交換費が発生しやすくなります。
また、築年数によっては融資期間が短くなり、毎月の返済額が大きくなるケースもあるため、「表面利回りが高い＝手残りが多い」とは限りません。
実際のご相談でも、「高利回り物件を購入したが、修繕費が想定以上だった」というケースは少なくありません。
中古アパート投資では、利回りだけでなく、建物状態、修繕履歴、空室状況、管理状態まで含めて確認することが重要です。
利回りだけで判断してはいけない理由
アパート経営では、利回りは重要な指標です。ただし、利回りだけで物件を選ぶと、失敗につながるケースがあります。
例えば、地方エリアの中古アパートでは、表面利回り9.0％以上の物件もあります。しかし、入居需要が弱ければ、空室率が高くなり、想定通りの家賃収入にならない可能性が高いです。また、修繕費や管理費が高くなると、実際の手残りは少なくなるケースもあります。
一方、新築アパートは表面利回りが6.0%前後でも、長期で安定運用しやすいです。特に、駅徒歩圏や需要の安定したエリアでは、空室リスクを抑えやすい特徴があります。
実際のご相談でも、「高利回り物件より、安定運用できる物件を選びたい」という方は増えています。
そのため、アパート経営では、“利回りの高さ”だけではなく、“長期で安定して家賃収入を得られるか”を重視することが大切です。
アパート経営の利回りにはどんな種類がある？
アパート経営の利回りには、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
不動産ポータルサイトなどで表示されているのは、表面利回りであるケースが多いです。ただし、実際のアパート経営では、管理費や修繕費、空室率なども関係するため、表面利回りだけで判断すると失敗につながる場合があります。
実際のご相談でも、「利回りの見方がよく分からない」「数字が高い物件を選べばいいのか不安」という声は多いです。そのため、まずは“どの利回りを見ているのか”を整理することが重要です。
表面利回りとは
表面利回りとは、「年間家賃収入 ÷ 物件価格」で計算される、最も一般的な利回り指標です。
例えば、総額1億2,500万円の新築アパートで、年間家賃収入が750万円の場合、表面利回りは6.0％になります。
計算式は以下の通りです。
750万円 ÷ 1億2,500万円 × 100 ＝ 6.0％
表面利回りは、物件同士を比較する際に分かりやすい指標です。そのため、不動産サイトや広告でもよく使われています。
ただし、表面利回りには、管理費や修繕費、税金、空室率などが含まれていません。そのため、「数字が高いから良い投資」と判断するのは危険です。
特に中古アパートでは、表面利回りが高く見えても、修繕費や空室リスクによって、実際の収支が悪化するケースがあります。
実質利回りとは
実質利回りとは、家賃収入から管理費や修繕費、固定資産税などの経費を差し引いて計算する利回りです。
実際のアパート経営に近い数字になるため、長期収支を考える際はこちらが重要になります。
例えば、年間家賃収入750万円の新築アパートで、年間経費が150万円かかる場合、実際に残る収入は600万円です。
この場合の実質利回りは、以下のようなイメージになります。
（750万円 − 150万円）÷ 1億2,500万円 × 100 ＝ 4.8％
同じ物件でも、表面利回り6％と実質利回り4.8％では、印象が大きく変わります。そのため、アパート経営では、「実際にどれだけ手元に残るか」を見ることが重要です。
特に、管理費や修繕費が高くなりやすい中古アパートでは、実質利回りの確認が欠かせません。
初心者はどちらを重視すべきか
初心者の方は、まず表面利回りを参考にしつつ、最終的には実質利回りまで確認することが重要です。
例えば、「表面利回り9％」の中古アパートでも、空室率や修繕費を考慮すると、実際には想定より手残りが少ないケースがあります。
一方、新築アパートは表面利回り6.0％前後でも、修繕リスクを抑えやすく、長期で安定運用しやすい特徴があります。
実際のご相談でも、「最初は利回りだけを見ていたが、管理費や修繕費まで考える必要があると分かった」という声は多いです。
そのため、初心者の方は、“数字の高さ”だけではなく、“長期で安定して残る収支か”を重視することが大切です。
1棟目ならどちらを選ぶべきか
1棟目のアパート経営では、「安定性を重視するのか」「初期利回りを重視するのか」で選び方が変わります。
例えば、「本業が忙しく、管理負担を抑えたい」「長期で安定運用したい」という方は、新築アパートが向いているケースがあります。
新築は設備トラブルや修繕リスクを抑えやすく、管理面での負担も比較的少ないためです。
一方で、「まずは価格を抑えて始めたい」「中古物件の運営経験がある」という方は、中古アパートが合うケースもあります。
ただし、初心者の方の場合、修繕リスクや空室リスクを想定できず、購入後に苦労するケースもあります。
実際のご相談でも、「高利回りだけで中古を選ばなくて良かった」という声は多いです。そのため、1棟目では“利回りの高さ”だけではなく、“長期で無理なく運用できるか”を基準に考えることが重要です。
新築アパート経営で利回りが低く見える理由
新築アパート経営は、中古アパートと比較すると、表面利回りが低く見える傾向があります。
そのため、「利回りだけ見ると中古の方が良いのでは？」と感じる方も少なくありません。
ただし、新築アパートは、長期で安定運用しやすいように設計されているケースが多く、単純な数字比較だけでは判断できません。
実際のご相談でも、「最初は利回りの高さだけで中古を見ていたが、長期収支まで考えると新築も気になった」という声は多いです。
ここでは、新築アパートの利回りが低く見えやすい理由を解説します。
建築費が含まれるから
新築アパートは、土地代だけでなく、建築費や諸経費まで含めて総額が決まります。
例えば、土地4,000万円・建物8,000万円・諸経費500万円の場合、総額は1億2,500万円です。
この総額に対して家賃収入を計算するため、表面利回りは約5.5%〜6.5％前後になりやすい傾向があります。
一方、中古アパートは建物価格が下がっているケースが多いため、同じ家賃収入でも利回りが高く見えやすくなります。
ただし、新築は設備故障や大規模修繕リスクを抑えやすく、最新の設備仕様や間取りを採用しやすいため、入居ニーズに合わせやすいメリットがあります。
そのため、新築アパートは「初期利回り」よりも、「長期でどれだけ安定運用できるか」を重視して考えることが重要です。
駅徒歩圏など立地重視で土地価格が高くなるから
新築アパート投資では、長期で安定運用するために、立地を重視するケースが多いです。
特に、駅徒歩圏や需要の安定したエリアは、土地価格が高くなる傾向があります。その結果、総事業費が上がり、表面利回りは低く見えやすくなります。
駅から遠い郊外エリアであれば、土地価格を抑えて利回りを高く見せることも可能です。ただし、空室リスクが高くなると、実際の家賃収入が想定を下回る可能性があります。
実際のご相談でも、「高利回り物件を見たが、エリア需要が不安だった」という声は多いです。そのため、アパート経営では、“利回りの高さ”だけではなく、“長期で入居需要が見込める立地か”を重視する必要があります。
アパックスホームでも、駅徒歩圏を重視しながら、長期運用を前提とした土地提案を行っています。
長期運用前提で考えるものだから
新築アパート経営は、短期間で大きな利益を狙う投資ではありません。毎月の家賃収入を積み上げながら、長期で安定した資産形成を目指す投資です。
購入時の利回りだけでなく、「10年後・20年後も安定運用できるか」が重要です。
例えば、新築アパートは修繕リスクを抑えやすく、入居募集もしやすいです。また、金融機関からの評価を受けやすいため、融資期間を長く取りやすく、毎月の返済負担を抑えやすい特徴があります。
一方で、中古アパートは表面利回りが高くても、修繕費や空室によって、長期収支が悪化するケースがあります。実際のご相談でも、「最初の利回りより、長く安定する物件を選びたい」という方は増えています。
そのため、新築アパート投資では、“表面利回り”だけではなく、“長期で安定運用できるか”を重視することが大切です。
利回りを見るときに確認すべきチェックポイント
アパート経営では、利回りは重要な判断材料です。ただし、表面利回りだけを見て判断すると、「思ったより収支が残らない」「空室が続いてしまった」と後悔するケースがあります。
特に1棟目の不動産投資では、「利回りが高い＝良い物件」と考えてしまう方も少なくありません。
しかし、実際のアパート経営では、家賃設定、空室率、管理費、修繕費、融資条件など、さまざまな要素が関係します。そのため、“数字の高さ”だけではなく、“長期で安定運用できるか”を確認することが重要です。
家賃設定が相場とかけ離れていないか
利回りを高く見せるために、家賃設定を相場より高くしているケースがあります。
例えば、周辺相場より1万円高い家賃設定にすると、表面利回りは高く見えますが、実際にその家賃で入居が決まらなければ、空室期間が長引く可能性があります。
特に新築アパート投資では、「新築だから高く貸せる」と考えすぎると、想定家賃と実際の募集条件に差が出るケースがあります。実際のご相談でも、「シミュレーション上の家賃設定が強気すぎた」というケースは少なくありません。
そのため、周辺エリアの募集状況や競合物件を確認しながら、現実的な家賃設定になっているかを確認することが重要です。
空室率や管理費が考慮されているか
表面利回りには、空室率や管理費が含まれていません。そのため、満室前提だけでシミュレーションすると、実際の収支とズレるケースがあります。
また、管理会社によって、管理費や対応範囲は異なります。管理費が安く見えても、入居募集力が弱かったり、対応範囲が狭かったりすると、結果的に空室期間が長引くケースもあります。
アパート経営では、“どのくらい空室を見込むか”“どのような管理体制なのか”まで含めて確認することが重要です。
修繕費・将来コストまで含まれているか
アパート経営では、購入後にもさまざまな費用が発生します。例えば、設備交換、外壁修繕、退去時修繕など、築年数とともに修繕費は増えていきます。
特に中古アパートでは、購入後すぐに大規模修繕が必要になるケースは多いです。
また、新築アパートでも、将来的に修繕費が発生する前提で考える必要があります。そのため、「ローン返済後にどれだけ残るか」だけではなく、「修繕費を含めても安定運用できるか」を確認することが重要です。
実際のご相談でも、「修繕費を想定しておらず、キャッシュフローが厳しくなった」というケースは少なくありません。
アパート経営では、“今の利回り”だけではなく、“将来の支出も含めて成立するか”を重視することが大切です。
年収・属性によって変わる利回りの考え方
アパート経営では、「どのくらいの利回りなら良いのか」は、年収や金融資産、融資条件によって考え方が変わります。
例えば、同じ表面利回り6.0％の新築アパートでも、自己資金割合や借入条件によって、毎月のキャッシュフローは大きく変わります。
そのため、「一般的な利回り相場」だけで判断するのではなく、“自分の属性で無理なく運用できるか”を確認することが重要です。
実際のご相談でも、「どのくらいの利回りなら自分に合っているのか分からない」という声は多くあります。
特に1棟目の不動産投資では、融資条件によって収支が大きく変わるため、利回りだけではなく、“融資後の手残り”まで確認する必要があります。
年収1,000万円以上のサラリーマンが組みやすい融資
年収1,000万円以上の会社員は、金融機関から安定した属性として評価されやすい傾向があります。特に、上場企業勤務や士業、大手企業勤務などの場合、比較的長期の融資を組みやすいです。
長期融資を組むことができれば、毎月の返済額を抑えやすく、キャッシュフローを安定させやすい特徴があります。
一方で、年収が高くても、既存借入やカードローン状況によっては、融資条件が変わるケースもあります。そのため、「年収が高いから大丈夫」と考えるのではなく、“どの条件で融資を組めるか”を整理することが重要です。
自己資金割合でキャッシュフローは変わる
アパート経営では、自己資金をどのくらい入れるかによって、毎月の返済額が変わります。
例えば、総額1億2,500万円の新築アパート投資で、一般的な10％前後の自己資金を入れる場合、約1,250万円を自己資金として準備し、残り約1億円を融資で組むイメージになります。
自己資金を多く入れれば、借入額を抑えられるため、毎月の返済負担は軽くなります。一方で、自己資金を入れすぎると、手元資金が減り、空室や修繕への対応力が下がるケースもあります。
実際のご相談でも、「どこまで自己資金を入れるべきか悩む」という方は非常に多いです。そのため、“利回りの高さ”だけではなく、“返済後にどれだけ現金が残るか”を重視することが重要です。
1棟目と2棟目で金融機関の見方は変わる
アパート経営では、1棟目と2棟目で金融機関の見方が変わります。
1棟目では、主に年収や勤務先、金融資産などの個人属性が重視されます。一方で、2棟目では、現在所有している物件の収支状況や返済実績まで確認されるケースが多くなります。
例えば、「空室率が高くないか」「キャッシュフローが残っているか」「返済遅延がないか」なども確認されます。そのため、1棟目以上に、“長期で安定運用できているか”が重要になります。
実際のご相談でも、「1棟目は買えたが、2棟目の融資条件が厳しくなった」というケースは少なくありません。1棟目の段階から、“次も見据えた資金計画”を考えておくことが重要です。
アパート経営で初心者が利回りで失敗しやすいケース
アパート経営では、「利回りが高い＝良い投資」と考えてしまい、購入後に後悔するケースがあります。特に1棟目の不動産投資では、実際の運用イメージが持てず、“数字だけ”で判断してしまう方も少なくありません。
ただし、アパート経営は購入して終わりではなく、長期で運用していく投資です。表面利回りだけでなく、空室率、修繕費、管理体制、融資条件まで含めて考える必要があります。
ここでは、初心者の方が特に注意したい失敗パターンを解説します。
高利回りだけで地方物件を選んでしまう
表面利回りが高い物件は、一見すると魅力的に見えます。特に地方エリアでは、表面利回り9％以上の中古アパートも珍しくありません。
ただし、利回りが高い理由として、「入居需要が弱い」「人口減少エリア」「空室率が高い」といった背景があるケースもあります。
具体的には、土地価格や物件価格が安いため、数字上は高利回りでも、実際には空室が埋まらず、想定家賃を維持できないケースです。
実際のご相談でも、「利回りだけ見て購入したが、入居が決まらなかった」というケースは少なくありません。そのため、アパート経営では、“利回りの高さ”だけではなく、“長期で入居需要がある立地か”を重視することが重要です。
特に新築アパート投資では、駅徒歩圏など、安定需要が見込めるエリアを重視する考え方が重要になります。
建築費の安さだけで比較してしまう
新築アパート投資では、「建築費を抑えれば利回りが上がる」と考える方もいます。
確かに、建築費を下げれば、表面利回りは高く見えやすくなります。ただし、設備仕様や間取り、断熱性能などを下げすぎると、将来的に入居競争力が落ちる可能性が高いです。
実際のご相談でも、「建築費は安かったが、空室が増えて家賃を下げることになった」というケースがあります。そのため、新築アパート投資では、“建築費の安さ”だけではなく、“長く選ばれる建物か”を重視することが重要です。
特に1棟目では、価格だけで判断せず、設計力や施工品質、管理体制まで含めて比較することが大切です。
管理会社選びを軽視してしまう
アパート経営では、管理会社によって入居率や運営負担が大きく変わります。ただし、初心者の方ほど、「建てること」や「購入すること」に意識が向き、管理体制まで考えられていないケースが多いです。
入居募集力が弱い管理会社の場合、空室期間が長引く可能性があります。また、入居者対応や設備トラブル対応が遅いと、退去率が高くなるケースもあります。
実際のご相談でも、「管理会社によってここまで差が出ると思わなかった」という声は多いです。
特に、本業が忙しい会社員の方は、“どこまで任せられるか”も重要なポイントになります。そのため、アパート経営では、建築だけでなく、“購入後の管理まで含めて考えること”が重要です。
利回りだけでは分からない“本当に重要なポイント”
アパート経営では、利回りは重要な判断材料です。ただし、実際の不動産投資では、「利回りが高い物件＝成功しやすい物件」とは限りません。
特に1棟目の不動産投資では、数字だけで判断してしまい、購入後に空室や修繕、管理面で苦労するケースがあります。そのため、アパート経営では、“今の利回り”だけではなく、“長期で安定運用できるか”を重視することが重要です。
ここでは、利回りだけでは見えにくい、本当に重要なポイントを解説します。
長期で空室が出にくい立地か
アパート経営では、立地によって空室率が大きく変わります。
表面利回りが高くても、駅から遠いエリアや人口減少エリアでは、空室が長引く可能性があります。一方で、駅徒歩圏や需要が安定しているエリアは、土地価格が高くなる分、利回りは低めに見えやすい傾向があります。
アパート経営では、“今の利回り”だけではなく、“10年後・20年後も需要がある立地か”を重視することが重要です。
土地・設計・施工・管理が連携しているか
新築アパート投資では、土地・設計・施工・管理が連携しているかも非常に重要です。
土地だけ先に購入してしまうと、後から想定していた戸数が入らなかったり、建築費が合わない可能性が高いです。
また、建築会社と管理会社が別の場合、入居ニーズが設計に反映されにくいケースもあります。その結果、「建てたが空室が埋まりにくい」という状況になる可能性があります。
新築アパート投資では、“建てること”だけではなく、“運用まで見据えて設計されているか”を確認することが重要です。
アパックスホームでは、土地の仕入れから設計・施工・管理まで自社で一貫対応しています。利回りだけではなく、“長期で安定運用しやすいか”を重視したご提案を行っています。
出口戦略まで考えられているか
アパート経営では、「購入すること」だけでなく、「将来的にどうするか」まで考える必要があります。
例えば、長期保有するのか、将来的に売却するのか、相続を見据えるのかによって、選ぶべき物件は変わります。また、売却を考える場合は、「買いたいと思われる立地か」「融資が付きやすい物件か」も重要です。
アパート経営では、“今の収支”だけではなく、“将来どう出口を取るか”まで含めて考えることが重要だと言えます。
まとめ
アパート経営の利回りは、新築アパートで表面利回り約5.5%〜6.5％前後、中古アパートで約8.0%〜9.0％前後が一般的な目安です。
1棟目の不動産投資では、「利回りの高さ」だけではなく、「長期で安定して運用できるか」を重視することが重要です。
アパート経営では、融資条件や自己資金割合によって、毎月のキャッシュフローも大きく変わります。そのため、土地・建物・融資・管理まで含めて、総合的に判断する必要があります。
実際のご相談でも、「最初は利回りだけを見ていたが、長期収支や空室リスクまで考える必要があると分かった」という方は非常に多いです。
アパックスホームでは、土地の仕入れから設計・施工・管理まで一貫対応し、長期で安定運用しやすい新築アパート投資をご提案しています。
まずは、ご自身の年収や金融資産、投資目的に合ったアパート経営ができるか、個別相談やセミナーで整理するところから始めてみてください。
