「アパート経営はするな」「やめとけ」といった意見を見て、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。実際、アパート経営には空室リスクや修繕費、融資返済など、事前に理解しておくべき注意点があります。
特に初心者の場合、「利回りだけ」で判断してしまい、後悔につながるケースも少なくありません。一方で、年収や属性に合った融資戦略や、需要を見据えた物件選びができれば、長期的な資産形成につなげている方もいます。
この記事では、アパート経営が危険と言われる理由や実際の失敗例、後悔しないための考え方について、不動産投資初心者向けにわかりやすく解説します。
アパート経営はするなと言われる理由とは？まず知っておきたい結論
結論からいうと、アパート経営は「誰にでもおすすめできる投資」ではありません。空室リスクや修繕費、融資返済などを十分に理解しないまま始めると、想定より収支が悪化する可能性があります。
特に初心者の場合、表面利回りや節税メリットだけを見て判断してしまうケースがあります。しかし、アパート経営で重要なのは「買うこと」ではなく、「長く安定して保有できるか」です。
一方で、年収や自己資金、融資条件、投資目的に合った物件を選べば、長期的な資産形成につながる可能性もあります。まずは、アパート経営が向いている人と向いていない人がいることを理解しておきましょう。
アパート経営はリスクを理解せずに始めると失敗しやすい
アパート経営で失敗しやすいのは、リスクを十分に把握しないまま購入を進めてしまうケースです。空室が出れば家賃収入は減りますが、ローン返済や管理費、固定資産税などの支出は続きます。
また、築年数が経過すると、外壁塗装や設備交換などの修繕費も発生します。これらを事前にシミュレーションしていないと、想定していた収益が出にくくなる可能性があります。
「アパート経営はするな」と言われる背景には、こうしたリスクを知らずに始めてしまう人が一定数いることも関係しています。
利回りだけで判断すると後悔につながりやすい
アパート経営では、利回りの高さだけで物件を選ぶのは注意が必要です。表面利回りが高く見えても、空室が多い、修繕費がかかる、入居需要が弱いといった課題が隠れている場合があります。
特に中古アパートは、新築より利回りが高く見えやすい一方で、購入後すぐに大きな修繕が必要になるケースもあります。そのため、利回りだけでなく、エリア需要や建物状態、管理体制まで確認することが重要です。
この部分で悩まれる方は多いです。まずは「数字上の利回り」と「実際に残る収益」を分けて考えることをおすすめします。
属性や目的に合えば資産形成の選択肢になる
アパート経営はリスクがある一方で、すべての人に不向きというわけではありません。年収や勤務先、自己資金、投資目的によっては、長期的な資産形成の手段として検討できる場合があります。
例えば、年収1,000万円以上の会社員や経営者の場合、金融機関からの評価によって融資の選択肢が広がることがあります。ただし、借りられる金額が大きいからといって、無理に大きな投資をする必要はありません。
大切なのは、「自分の属性でどのような投資が現実的か」を整理することです。投資ありきではなく、目的に合った進め方を考えることが、後悔しない第一歩になります。
なぜ「アパート経営はやめとけ」と言われるのか｜５つの理由
アパート経営が「やめとけ」と言われる理由は、収入が安定しているように見えても、実際には複数のリスクがあるためです。家賃収入が入る一方で、空室や修繕、ローン返済、管理費などの支出も発生します。
特に初心者の場合、購入前のシミュレーションが甘くなりやすく、「思ったより手元にお金が残らない」と感じるケースもあります。ここでは、アパート経営で注意すべき代表的な理由を整理します。
空室が出ると家賃収入が減る
アパート経営でもっとも大きなリスクのひとつが空室です。満室であれば安定した家賃収入を見込めますが、退去が続くと収入は大きく減少します。
一方で、ローン返済や管理費、固定資産税などの支払いは空室中でも発生します。そのため、空室期間が長引くと、収支が悪化する可能性があります。
実際のご相談でも、「どのエリアなら入居需要が見込めるのか」という不安はよくあります。駅徒歩圏や生活利便性、周辺の賃貸需要を確認したうえで、長く選ばれる物件かどうかを見極めることが重要です。
修繕費や設備交換の負担がある
アパート経営では、建物を保有し続ける限り、修繕費や設備交換の負担が発生します。外壁や屋根、給湯器、エアコン、水回り設備などは、年数の経過とともにメンテナンスが必要になります。
特に中古アパートの場合、購入時点では利回りが高く見えても、購入後すぐに大きな修繕が必要になるケースがあります。修繕費を見込んでいないと、想定していた収益が大きく下がる可能性があります。
新築アパートでも修繕が不要というわけではありません。将来の修繕計画を立て、毎月の収支から一定額を積み立てる考え方が大切です。
ローン返済が長期間続く
アパート経営は、金融機関から融資を受けて始めるケースが一般的です。そのため、長期間にわたってローン返済が続きます。
家賃収入が安定している間は問題なく返済できても、空室や家賃下落、修繕費の発生によって収支が悪化すると、自己資金から補填が必要になる場合があります。
特にフルローンを検討する場合は、自己資金を抑えられる一方で、借入額が大きくなる点に注意が必要です。借りられる金額ではなく、無理なく返済できる計画かどうかを確認しましょう。
管理会社選びで収益が変わる
アパート経営では、物件を購入した後の管理体制も重要です。入居者募集、家賃回収、退去対応、クレーム対応、修繕手配など、管理業務は多岐にわたります。
管理会社の対応が不十分だと、空室期間が長くなったり、入居者満足度が下がったりする可能性があります。その結果、収益性にも影響します。
アパート経営は、購入して終わりではありません。長期的に安定運用するためには、建築だけでなく管理まで含めて相談できる体制があるかを確認することが大切です。
出口戦略を考えずに始めると売却時に困る
アパート経営では、購入時だけでなく、将来の売却まで考えておく必要があります。長期保有を前提にしていても、ライフプランや資金計画の変化によって、売却を検討する場面が出てくる可能性があります。
その際、立地や建物状態、収益性に課題がある物件は、希望通りの価格で売却できない場合があります。特に入居需要が弱いエリアでは、買い手が見つかりにくくなることもあります。
アパート経営を始める前には、「保有中の収支」だけでなく、「将来売却できる物件か」という視点も持っておくことが重要です。
アパート経営で実際によくある失敗例
アパート経営では、事前にリスクを理解していないことで失敗につながるケースがあります。特に初心者の場合、「利回りが高い」「営業に勧められた」といった理由だけで判断してしまうことも少なくありません。
一方で、失敗例には共通点があります。ここでは、実際によくあるケースをもとに、後悔しやすいポイントを整理します。
利回りだけで地方物件を選んでしまった
アパート経営では、利回りの高さだけで物件を選ぶのは注意が必要です。特に地方エリアでは、表面利回りが高く見える物件もありますが、その背景に「空室率の高さ」があるケースがあります。
購入時は満室でも、退去後に入居者が決まらず、想定していた収入を維持できない場合があります。また、人口減少エリアでは、今後さらに賃貸需要が下がる可能性もあります。
実際のご相談でも、「高利回りだから安心だと思っていた」という声は少なくありません。まずは、利回りだけでなく、将来的な賃貸需要まで確認することが重要です。
中古アパートの修繕費を想定できていなかった
中古アパートは、新築より価格が安く、利回りも高く見えやすいため、初心者にも人気があります。しかし、築年数によっては、購入後すぐに修繕費が発生するケースがあります。
たとえば、外壁塗装、防水工事、給湯器交換、屋根修繕などは、数百万円単位になることもあります。これらを想定していないと、家賃収入が修繕費でほとんど消えてしまう可能性があります。
中古アパートを検討する場合は、建物状況調査や修繕履歴を確認し、「今後どのくらい費用がかかるか」を把握することが大切です。
融資条件を理解せずに購入してしまった
アパート経営では、融資条件によって収支が大きく変わります。しかし初心者の場合、「融資が通ったから大丈夫」と考えてしまうケースがあります。
たとえば、金利が高い、返済期間が短い、自己資金が少なすぎる場合、毎月のキャッシュフローに余裕がなくなる可能性があります。空室や修繕が重なると、自己資金から補填しなければならないこともあります。
この部分で悩まれる方は多いです。重要なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「無理なく返済できるか」という視点で考えることです。
建築会社と管理会社を別々で考えてしまった
アパート経営では、建築と管理を別々に考えてしまうことで、運用後に問題が出るケースがあります。
たとえば、見た目や建築コストだけを重視して建てた結果、入居者ニーズに合わず、空室が増えてしまうことがあります。また、管理会社との連携不足により、募集条件や修繕対応が遅れる場合もあります。
長期保有を前提にするなら、「建てること」だけでなく、「運用しやすい物件か」まで考えることが重要です。土地選定・設計・施工・管理を一貫して考えられる体制かどうかも確認しておきましょう。
出口戦略を考えずに購入してしまった
アパート経営では、購入時の収支だけに目が向きやすいですが、将来の売却まで考えておく必要があります。
たとえば、需要が弱いエリアや、建物の競争力が低い物件の場合、売却したくても買い手が見つかりにくいケースがあります。また、築年数が経過すると、融資が付きづらくなり、売却価格に影響することもあります。
そのため、アパート経営では「購入時にいくら儲かるか」だけでなく、「将来どう出口を取るか」まで含めて考えることが大切です。
まとめ｜アパート経営は「するな」ではなく「自分に合うか」で考えることが重要
アパート経営は、「絶対にやめたほうがいい投資」というわけではありません。一方で、空室や修繕費、融資返済などのリスクを理解せずに始めると、後悔につながる可能性があります。
特に初心者の場合は、「利回りが高いから」「営業に勧められたから」といった理由だけで判断しないことが重要です。まずは、自分の年収や自己資金、投資目的に合った進め方を整理することをおすすめします。
アパート経営で大切なのは、「買うこと」ではなく、「長く安定して保有できること」です。短期的な利益だけでなく、管理や出口戦略まで含めて考えることで、失敗リスクを抑えやすくなります。
実際のご相談でも、「自分の属性ならどんな投資が合うのか知りたい」という声は多くあります。アパックスホームでは、土地の仕入れから設計・施工・管理まで一貫対応し、融資戦略も含めたご相談を行っています。
「アパート経営が自分に合うかわからない」「まずはリスクを整理したい」という方は、個別相談やセミナーで情報収集から始めてみてください。
