アパート経営を検討している方の中には、「どこまで経費として認められるのか分からない」「節税になると聞くが実際はどうなのか」と疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
アパート経営では、管理費や修繕費、保険料、ローン金利などさまざまな支出を経費として計上できます。一方で、経費になると思っていた費用が認められず、想定していた節税効果が得られないケースも少なくありません。
この記事では、アパート経営で経費になるもの・ならないものを分かりやすく解説します。経費計上の注意点や節税の仕組みについても紹介しますので、これから不動産投資を始める方や、1棟目・2棟目の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。
アパート経営の経費とは？まず知っておきたい基本知識
アパート経営では、家賃収入から必要経費を差し引いた金額に対して税金が課されます。そのため、どの支出が経費として認められるのかを理解することは、収支を把握するうえで欠かせません。
ただし、「支払ったお金＝すべて経費になる」というわけではありません。税務上のルールがあり、経費になるものとならないものが明確に分かれています。まずは経費の基本的な考え方から確認していきましょう。
経費とは不動産所得を計算するための必要経費
アパート経営における経費とは、不動産所得を得るために必要となった支出のことです。
不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引いて計算されます。例えば、管理費や修繕費、保険料などは賃貸経営を行うために必要な費用であるため、経費として計上できます。
一方で、プライベートな支出や所得税・住民税などは経費として認められません。正しい知識を持つことで、適切な確定申告につながります。
アパート経営で経費が重要になる理由
経費を正しく計上することで、不動産所得を適正に計算できます。
例えば年間家賃収入が800万円あっても、管理費や修繕費、固定資産税などの経費が300万円かかっていれば、課税対象となる所得は500万円です。
経費を漏れなく計上することで税負担を軽減できるため、アパート経営では収入だけでなく支出の管理も重要になります。
実際のご相談でも、「家賃収入ばかり見ていたが、経費を整理したら想定より収支が良かった」というケースは少なくありません。
経費が増えれば必ず得になるわけではない
経費は節税につながりますが、無理に増やせば良いというものではありません。
例えば10万円の経費を使った場合、その10万円が全額手元に残るわけではなく、税金の一部が減るだけです。そのため、不要な支出を増やして節税を狙う考え方は本末転倒といえます。
アパート経営では、節税だけでなく最終的なキャッシュフローや資産形成を重視することが大切です。
特に長期保有を前提としたアパート経営では、「経費を増やすこと」ではなく、「安定して収益を生み続けること」を優先して考えることをおすすめします。
アパート経営で経費にできる主な費用一覧
| 経費項目 | 内容 | 経費計上 |
|---|---|---|
| ローン金利 | アパートローンの利息部分 | 〇 |
| 管理委託費 | 管理会社へ支払う管理費用 | 〇 |
| 修繕費 | 設備交換・補修・原状回復費用 | 〇 |
| 火災保険・地震保険 | 建物にかかる保険料 | 〇 |
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産所有に伴う税金 | 〇 |
| 税理士報酬 | 確定申告や会計業務の依頼費用 | 〇 |
| 通信費 | 電話代・インターネット利用料 | 〇（事業利用分） |
| 交通費 | 物件確認や打ち合わせの交通費 | 〇 |
| 広告費 | 入居者募集広告や仲介手数料 | 〇 |
| 借入手数料・保証料 | 融資時に発生する各種費用 | 〇 |
| 減価償却費 | 建物取得費を分割して計上する費用 | 〇 |
アパート経営では、家賃収入を得るために必要な支出を経費として計上できます。経費を正しく理解することで、収支を正確に把握し、適切な税務申告につなげることが可能です。
ここでは、アパート経営で経費として認められる代表的な費用を紹介します。これから物件購入を検討している方も、どのような費用が発生するのかイメージしながら確認してみてください。
ローン金利
アパート購入時に利用した融資の金利部分は経費として計上できます。
ただし、毎月の返済額すべてが経費になるわけではありません。経費として認められるのは利息部分のみであり、元本返済分は経費の対象外です。
ローン返済額が大きい場合は、利息と元本を分けて管理することが重要です。
管理委託費・管理会社への手数料
管理会社へ支払う管理委託費も経費になります。
入居者対応や家賃回収、建物管理などを委託している場合は、毎月の管理費用を経費として計上できます。
本業が忙しい会社員の方は管理委託を利用するケースが多く、アパート経営では一般的な経費のひとつです。
修繕費・メンテナンス費用
建物や設備の維持管理に必要な修繕費も経費として計上できます。
例えば、給湯器交換やクロス張替え、外壁補修などが該当します。
ただし、大規模な改修工事は修繕費ではなく資本的支出として扱われる場合があるため注意が必要です。
火災保険・地震保険
建物に加入している火災保険料や地震保険料も経費になります。
自然災害や事故に備えるための費用であり、アパート経営には欠かせない支出です。
複数年契約の場合は、契約内容に応じて費用を按分して計上するケースもあります。
固定資産税・都市計画税
不動産を所有していると毎年固定資産税や都市計画税が発生します。
これらは賃貸経営に伴う必要な支出であるため、経費として計上できます。
保有物件数が増えるほど税負担も大きくなるため、収支計画の段階から把握しておくことが大切です。
税理士報酬・会計ソフト利用料
確定申告や帳簿作成のために支払う税理士報酬も経費になります。
また、会計ソフトや不動産管理ソフトの利用料も経費として計上可能です。
規模が大きくなるほど経理業務は複雑になるため、専門家を活用する大家さんも少なくありません。
通信費・消耗品費
賃貸経営に使用する電話代やインターネット代、文房具代なども経費にできます。
ただし、プライベート利用がある場合は事業利用分のみを計上する必要があります。
経費計上する際は利用実態を説明できるようにしておきましょう。
交通費・出張費
物件確認や管理会社との打ち合わせ、セミナー参加などのために発生した交通費も経費になります。
遠方物件を保有している場合は、新幹線代や宿泊費が経費となるケースもあります。
目的や訪問先が分かるよう記録を残しておくことが重要です。
広告費・募集費用
入居者募集のために支払う広告費や仲介手数料も経費です。
空室対策としてポータルサイト掲載や募集広告を利用した場合も対象になります。
安定した入居率を維持するためには欠かせない費用といえるでしょう。
借入時の手数料・保証料
金融機関から融資を受ける際に発生する事務手数料や保証料も経費として扱われます。
融資条件によって金額は異なりますが、購入時に発生する代表的な費用のひとつです。
購入時の諸費用まで含めて資金計画を立てることが重要です。
減価償却費
アパート経営で特に重要なのが減価償却費です。
減価償却とは、建物の取得費用を法定耐用年数に応じて毎年分割して経費計上する仕組みです。
実際にお金が出ていくわけではありませんが、帳簿上は経費として計上できるため、不動産投資の節税効果を支える大きな要素となります。
ただし、建物構造や築年数によって計算方法は異なります。どの程度の節税効果が見込めるかは、購入予定の物件ごとに確認することが大切です。
アパート経営で経費にならないもの
| 項目 | 内容 | 経費計上 |
|---|---|---|
| ローン元本返済 | 借入金そのものの返済額 | × |
| 所得税・住民税 | 不動産所得に対して課税される税金 | × |
| プライベートな飲食費 | 個人的な食事や交際費 | × |
| 家族旅行費 | 観光や私的目的の旅行費用 | × |
| 私物購入費 | 衣類・家具・家電など個人利用の支出 | × |
| 個人的な交通費 | 事業と関係のない移動費用 | × |
| 個人の生命保険料 | 不動産経営と関係のない保険料 | × |
| 資産価値を高める工事費 | 増築や大規模リノベーションなど | △（減価償却で計上） |
アパート経営ではさまざまな支出を経費として計上できますが、すべての支出が認められるわけではありません。
実際のご相談でも、「経費になると思っていたが税理士に指摘された」「確定申告後に修正が必要になった」というケースは少なくありません。
適切な節税を行うためにも、経費にならない支出について理解しておきましょう。
ローン元本の返済
アパートローンの返済額は全額が経費になるわけではありません。
経費として認められるのは金利部分のみであり、元本返済分は経費の対象外です。
元本返済は借りたお金を返しているだけであり、事業上の費用とは考えられないためです。
不動産投資を始めたばかりの方が勘違いしやすいポイントのひとつです。
所得税・住民税
所得税や住民税は経費として計上できません。
これらはアパート経営の結果として発生する税金であり、不動産所得を得るために必要な支出とはみなされないためです。
固定資産税や都市計画税は経費になりますが、所得税や住民税とは扱いが異なるため注意しましょう。
プライベートな飲食費
個人的な食事代や交際費は原則として経費になりません。
例えば家族との外食や友人との飲み会などは、アパート経営との関連性がないため経費として認められません。
事業との関係を説明できない支出は、税務上否認される可能性があります。
家族旅行や個人的な支出
家族旅行の費用や個人的な買い物も経費にはなりません。
旅行先で物件を見学した場合でも、観光が主な目的であれば経費として認められない可能性があります。
事業目的であることを客観的に説明できるかが重要です。
私物購入費
私的利用が中心となる家具や家電、衣類などは経費にできません。
パソコンやスマートフォンなどを事業で利用する場合は経費計上できるケースがありますが、その場合も事業利用分のみが対象です。
プライベート利用との区分を明確にしておく必要があります。
資産価値を大きく高める工事費
建物の価値を大きく向上させる工事は、修繕費ではなく資本的支出として扱われます。
例えば、古い設備を最新設備へ大幅にグレードアップする工事や増築工事などが該当します。
修繕費であればその年に経費計上できますが、資本的支出は減価償却によって複数年に分けて経費化することになります。
判断が難しいケースも多いため、高額な工事を行う際は税理士へ相談することをおすすめします。
アパート経営で節税できる仕組みとは？
アパート経営は「節税になる」と言われることがありますが、実際にはどのような仕組みなのでしょうか。
節税効果ばかりが注目されがちですが、大切なのは仕組みを正しく理解することです。なぜ税負担を軽減できるのかを知ることで、アパート経営の収支や資産形成をより正確に判断できるようになります。
不動産所得の計算方法
アパート経営で発生する税金は、不動産所得をもとに計算されます。
不動産所得は、以下の計算式で求められます。
不動産所得＝家賃収入－必要経費
例えば、年間家賃収入が800万円で、管理費や修繕費、固定資産税などの経費が300万円だった場合、不動産所得は500万円になります。
この所得額をもとに所得税や住民税が計算されるため、経費の管理は非常に重要です。
経費計上によって課税所得が下がる仕組み
経費を計上すると、不動産所得が減少するため課税対象となる所得も小さくなります。
例えば、同じ家賃収入800万円でも、経費が200万円の場合と300万円の場合では課税対象額が100万円変わります。
その結果、所得税や住民税の負担を抑えることが可能です。
ただし、節税のために不要な支出を増やすことはおすすめできません。収益性とのバランスを考えることが大切です。
減価償却による節税効果
不動産投資特有の仕組みとして、減価償却があります。
減価償却とは、建物購入費用を法定耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上する制度です。
実際に現金が支出されていなくても経費計上できるため、帳簿上の所得を圧縮できる点が特徴です。
特にアパート経営では節税効果を生み出す重要な要素のひとつとなっています。
給与所得との損益通算とは
会社員の方がアパート経営を行う場合、不動産所得が赤字になると給与所得と損益通算できるケースがあります。
損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得から差し引き、課税所得を減らす制度です。
その結果、所得税や住民税の還付を受けられる場合があります。
年収1,000万円前後の会社員の方からも、この制度についてご相談いただくことが少なくありません。
節税だけを目的に投資するべきではない理由
節税効果はアパート経営のメリットのひとつですが、それだけを目的に投資することはおすすめできません。
なぜなら、節税できても空室が続けば収益は悪化するためです。また、将来的な修繕費や金利上昇リスクも考慮する必要があります。
大切なのは、「節税できる物件」ではなく、「長期的に安定運用できる物件」を選ぶことです。
実際のご相談でも、まずは節税額ではなく、収益性や資産形成効果を含めた総合的な収支シミュレーションから行うことをおすすめしています。
アパート経営で経費計上するときの注意点
アパート経営では、経費を正しく計上することで税負担を軽減できます。しかし、ルールを理解せずに申告すると、税務調査で指摘を受ける可能性もあります。
実際のご相談でも、「どこまで経費にできるのか分からない」「税務上のリスクが不安」という声をいただくことがあります。ここでは、経費計上を行う際に押さえておきたいポイントを解説します。
領収書や請求書は必ず保管する
経費として計上するためには、その支出を証明できる資料が必要です。
領収書や請求書、契約書などは必ず保管しておきましょう。電子データで受け取った場合も保存が必要です。
税務調査が入った際には、経費の根拠を求められることがあります。後から慌てないためにも、日頃から整理して保管することが大切です。
家事按分が必要になるケース
通信費や自動車費など、プライベートと事業で共用している支出は全額を経費にはできません。
例えば、スマートフォンを仕事と私用の両方で利用している場合は、事業で使用している割合のみを経費として計上します。
これを家事按分といいます。合理的な基準で按分し、説明できる状態にしておくことが重要です。
修繕費と資本的支出の判断に注意
不動産オーナーが特に悩みやすいのが、修繕費と資本的支出の違いです。
設備の故障を直すような原状回復工事は修繕費として計上できることが一般的です。一方で、建物の価値を大きく高める工事は資本的支出として扱われます。
資本的支出はその年に全額経費化できず、減価償却によって複数年に分けて計上することになります。
高額なリフォームを行う場合は事前に確認しておくと安心です。
経費の過大計上は税務調査リスクにつながる
節税を意識するあまり、本来経費にならない支出まで計上してしまうケースがあります。
税務署は不自然な経費計上を確認しており、過大計上が発覚すると修正申告や追徴課税が発生する可能性があります。
大切なのは、使える経費を正しく使うことです。無理な節税を目指す必要はありません。
税理士へ相談するメリット
アパート経営を始めると、確定申告や減価償却、損益通算など専門的な知識が必要になります。
特に物件を複数所有している場合や、年収が高い会社員の方は税務面が複雑になりやすい傾向があります。
税理士へ相談することで、適切な経費計上や申告漏れ防止につながります。また、将来的な資産形成や法人化のタイミングについてアドバイスを受けられる場合もあります。
サラリーマン大家が知っておきたい経費活用のポイント
アパート経営を始める会社員の方にとって、経費の考え方は収支や税負担に大きく影響します。
特に年収1,000万円前後の方は、不動産所得や損益通算による影響も大きくなるため、基本的な知識を身につけておくことが重要です。
ここでは、サラリーマン大家が押さえておきたい経費活用のポイントを解説します。
副業としてのアパート経営でも経費計上できる
アパート経営は副業であっても、不動産所得を得るために必要な支出であれば経費として計上できます。
管理委託費や修繕費、保険料などは、本業の有無に関係なく経費として認められます。
そのため、本業の給与収入だけでは得られない節税効果や資産形成効果を期待できる点が特徴です。
所得が高い人ほど節税効果を感じやすい
一般的に、所得税率が高い方ほど経費や損益通算による節税効果を実感しやすい傾向があります。
実際にアパート経営を始める方の中には、年収1,000万円以上の会社員や役員の方も多くいます。
ただし、節税だけを目的に物件を選ぶのではなく、長期的な収益性も含めて判断することが大切です。
物件選びによって経費構造は変わる
新築と中古では、発生する経費の内容や割合が異なります。
例えば、新築アパートは修繕費を抑えやすい一方で、減価償却期間が長くなります。中古アパートは減価償却による節税効果を得やすいケースもありますが、修繕費が増える可能性があります。
どちらが有利かは年収や投資目的によって変わるため、一概には判断できません。
長期保有を前提に収支を見ることが大切
アパート経営は短期的な節税商品ではなく、長期的な資産形成を目的とした投資です。
目先の税金だけを見るのではなく、家賃収入や空室リスク、将来の修繕費まで含めて考える必要があります。
実際のご相談でも、「どのくらい節税できるか」だけでなく、「10年後・20年後にどのような資産が残るのか」という視点で検討される方が多くなっています。
まずはご自身の年収や資産状況、投資目的を整理したうえで、最適な投資方法を検討することをおすすめします。
経費だけで判断しない｜失敗しないアパート経営の考え方
アパート経営について調べていると、「節税効果」や「経費計上できる金額」に注目しがちです。しかし、経費や節税だけで物件を選ぶと、思うような収益が得られず後悔する可能性があります。
大切なのは、税金対策だけでなく、長期的な収益性や資産価値まで含めて判断することです。ここでは、失敗しないアパート経営のために押さえておきたい考え方を解説します。
節税効果よりも収益性を重視する
アパート経営の目的は、安定した家賃収入を得ながら資産を形成することです。
そのため、「どれだけ節税できるか」よりも、「どれだけ安定して収益を生み出せるか」を重視する必要があります。
節税効果が大きくても空室が続けば収入は減少します。まずは収益性の高い物件を選び、その結果として節税メリットを活用するという考え方が重要です。
建築品質が将来の修繕費を左右する
アパート経営では、購入時だけでなく保有期間中の修繕費も重要なコストになります。
建築品質が低い物件は、早期に修繕や設備交換が必要になる可能性があります。一方で、品質にこだわって建築されたアパートは、長期的な維持管理コストを抑えやすい傾向があります。
購入価格だけでなく、将来の修繕計画まで見据えて判断することが大切です。
空室リスクも含めて収支計画を立てる
アパート経営では、満室時の収益だけでなく空室リスクも考慮しなければなりません。
立地や間取り、周辺の賃貸需要によって入居率は大きく変わります。
表面利回りだけで判断するのではなく、実際の運営を想定した収支シミュレーションを行うことが重要です。
実際のご相談でも、購入前に複数のパターンで収支を試算することをおすすめしています。
融資・建築・管理を一体で考えることが重要
アパート経営は、物件を購入して終わりではありません。
融資条件や建築品質、賃貸管理の体制によって、長期的な収益は大きく変わります。
例えば、融資条件が良くても管理体制が不十分であれば空室リスクが高まります。反対に、管理だけが優れていても、無理な融資計画では安定経営は難しくなります。
そのため、アパート経営を検討する際は、物件単体ではなく「融資・建築・管理」をトータルで考えることが大切です。
アパックスホームでは、土地選定から建築、融資サポート、賃貸管理まで一貫して対応しています。まずはご自身の年収や投資目的に合ったアパート経営が可能か、個別相談で整理することから始めてみてはいかがでしょうか。
アパート経営の経費についてよくある質問
アパート経営の経費については、税務上のルールが複雑なこともあり、多くの方が疑問を抱えています。
ここでは、個別相談でもよくいただく質問をまとめました。経費計上の基本的な考え方を理解する参考にしてください。
車は経費になりますか？
物件確認や管理会社との打ち合わせなど、アパート経営のために使用している車両であれば経費計上できる場合があります。
ただし、プライベートでも利用している場合は全額を経費にはできません。事業利用分のみを家事按分して計上する必要があります。
利用記録を残しておくと、税務上の説明もしやすくなります。
自宅兼事務所は経費になりますか？
自宅の一部をアパート経営の事務所として利用している場合は、家賃や光熱費の一部を経費にできる可能性があります。
ただし、経費として認められるのは事業で利用している部分のみです。
面積や利用時間など、合理的な基準で按分することが求められます。
スマートフォン代は経費になりますか？
入居者や管理会社との連絡、情報収集などに利用している場合は、スマートフォン代も経費計上できます。
ただし、私的利用分を含めて全額計上することはできません。
事業利用割合に応じて按分するのが一般的です。
青色申告はした方が良いですか？
一定の条件を満たす場合は、青色申告を活用することをおすすめします。
青色申告特別控除や損失の繰越控除など、さまざまな税務上のメリットを受けられるためです。
ただし、帳簿作成や申告手続きが必要になるため、会計ソフトや税理士の活用も検討すると良いでしょう。
税理士は必要ですか？
必須ではありませんが、アパート経営を行ううえで税理士へ相談するメリットは大きいといえます。
特に、年収が高い会社員の方や複数物件を保有している方は、税務処理が複雑になるケースが少なくありません。
経費計上や減価償却、将来的な法人化なども含めて相談できるため、長期的な資産形成を考えるうえでも心強い存在となるでしょう。
まとめ｜アパート経営の経費は正しく理解して長期的な資産形成につなげよう
アパート経営では、ローン金利や管理委託費、修繕費、保険料などさまざまな費用を経費として計上できます。経費を正しく活用することで、不動産所得を適切に算出し、税負担の軽減につなげることが可能です。
一方で、ローン元本の返済や所得税・住民税、プライベートな支出などは経費になりません。誤った認識のまま申告すると、税務上のトラブルにつながる可能性もあるため注意が必要です。
また、アパート経営は節税だけを目的に行うものではありません。大切なのは、安定した家賃収入を確保しながら長期的な資産形成を実現することです。
実際のご相談でも、
- 自分の場合はどのくらい経費計上できるのか
- 年収に対してどの程度の節税効果が見込めるのか
- 新築と中古ではどちらが合っているのか
- 今の属性で融資を受けられるのか
といったご質問を多くいただきます。
アパックスホームでは、融資・建築・賃貸管理まで一貫してサポートし、お客様の年収や資産状況、投資目的に合わせたご提案を行っています。
「まずは自分にアパート経営が合っているのか知りたい」という方は、個別相談やセミナーをご活用ください。無理な営業は行っておりませんので、情報収集の一環としてお気軽にご相談いただけます。
