「アパート経営では、毎月どのくらいの収入が得られるのか」「家賃収入はそのまま手元に残るのか」と気になる方は多いのではないでしょうか。
アパート経営では、入居者からの家賃収入を得られますが、実際にはローン返済や管理費、修繕費、税金などの支出も発生します。そのため、家賃収入の総額だけでなく、最終的に手元にいくら残るのかを考えることが大切です。
この記事では、アパート経営の収入の仕組みや手取りの考え方、収入を左右する要素、安定した収入を目指すためのポイントをわかりやすく解説します。会社員の方や初めて一棟アパート投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
アパート経営の収入とは？まず知っておきたい基本
アパート経営の収入というと「毎月入ってくる家賃」をイメージする方が多いかもしれません。しかし、実際の収益を正しく把握するには、家賃収入だけでなく、そこから差し引かれる費用まで理解しておくことが重要です。
ここでは、アパート経営における収入の仕組みや、家賃収入と手取り収入の違い、収入を左右する主な要素について解説します。
家賃収入と手取り収入の違い
アパート経営で得られる収入には、「家賃収入」と「手取り収入」があります。
家賃収入とは、入居者から毎月支払われる家賃や共益費などを含めた総収入です。一方、手取り収入とは、その家賃収入からローン返済や管理費、修繕費、固定資産税などの必要経費を差し引いた後に手元へ残る金額を指します。
例えば、毎月50万円の家賃収入があっても、各種費用を差し引くと実際の手取り額はそれより少なくなります。そのため、物件を比較する際は家賃収入だけで判断せず、収支全体を確認することが大切です。
アパート経営の収入は何で決まる？
アパート経営で得られる収入は、主に次のような要素によって決まります。
| 要素 | 収入への影響 |
|---|---|
| 戸数 | 部屋数が多いほど家賃収入を得られる可能性が高まる |
| 家賃設定 | 立地や設備に応じた適正な家賃が収入を左右する |
| 入居率 | 空室が少ないほど安定した収入につながる |
| 経費 | 管理費や修繕費などが少ないほど手取りが増えやすい |
| 融資条件 | 返済額や金利によって毎月の収支が変わる |
このように、家賃収入だけでなく、支出や資金計画も含めて考えることで、より現実的な収益を把握できます。
毎月の家賃収入がそのまま利益ではない理由
アパート経営では、家賃収入が毎月入る一方で、さまざまな維持費や運営費が発生します。
例えば、建物の修繕や設備交換は定期的に必要になります。また、入居者の退去時には原状回復費がかかることもあります。さらに、空室が発生すると、その期間は家賃収入が減少するため、想定どおりの収益にならない場合もあります。
そのため、収入を考える際は「家賃がいくら入るか」だけではなく、「長期的に安定した手取りを確保できるか」という視点が重要です。実際のご相談でも、収支シミュレーションを行いながら、無理のない資金計画を立てることから始めるケースが多くあります。
アパート経営ではどのくらいの収入が期待できる？
アパート経営で得られる収入は、物件価格や戸数、立地、家賃設定、入居率などによって大きく異なります。そのため、「アパート経営なら毎月いくら稼げる」と一概には言えません。
ここでは、収入を左右する主な要素や、一棟アパートと区分マンションの違い、収益性を判断する際に確認したい利回りについて解説します。
収入を左右する主な要素
アパート経営の収入は、さまざまな要素が組み合わさって決まります。
| 要素 | 内容 |
|---|---|
| 立地 | 駅からの距離や周辺環境によって入居率や家賃設定が変わる |
| 戸数 | 部屋数が多いほど家賃収入を得られる可能性が高まる |
| 家賃設定 | 地域の相場に合った家賃設定が収益の安定につながる |
| 入居率 | 空室が少ないほど安定した収入を期待できる |
| 融資条件 | 返済期間や金利によって毎月の手取りが変わる |
| 維持管理費 | 管理費や修繕費などの支出も収益に影響する |
特に、立地や建物の品質は長期的な入居率にも関わるため、将来の収入を左右する重要なポイントです。
1棟アパートと区分マンションの収入の違い
不動産投資には、一棟アパートと区分マンションなど複数の選択肢があります。
一棟アパートは複数の部屋から家賃収入を得られるため、空室が発生しても全体の収入がゼロになる可能性は低く、収益を分散しやすい点が特徴です。また、建物全体を所有するため、修繕や運営の方針を自分で決めやすいメリットもあります。
一方、区分マンションは比較的少ない自己資金で始めやすいケースがありますが、1室のみを所有するため、空室になると家賃収入が途絶える可能性があります。
どちらが適しているかは、自己資金や年収、投資目的によって異なります。まずは自分の属性に合った投資方法を整理することが大切です。
表面利回りと実質利回りも確認しよう
アパート経営の収益性を比較する際には、「利回り」を確認することも重要です。
表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値で、物件同士を比較する際の目安として使われます。ただし、管理費や修繕費、税金などの支出は含まれていません。
一方、実質利回りは、年間の家賃収入から運営にかかる費用を差し引いたうえで算出するため、実際の収益に近い数値を把握しやすくなります。
物件を検討する際は、表面利回りだけで判断せず、将来の修繕費や空室リスクも踏まえた収支シミュレーションを行うことが、長期的に安定した収入につながります。
アパート経営で収入から差し引かれる主な費用
アパート経営では、家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。毎月のローン返済に加えて、管理費や修繕費、税金、保険料などの支出が発生します。
収入を正しく把握するためには、「いくら入るか」だけでなく「いくら出ていくか」まで含めて確認することが大切です。
ローン返済
アパート経営で大きな支出となるのが、金融機関へのローン返済です。借入額や金利、返済期間によって、毎月の返済額は大きく変わります。
家賃収入に対して返済額の割合が高すぎると、空室や修繕が発生した際に収支が悪化しやすくなります。そのため、購入前に複数のケースで収支シミュレーションを行うことが重要です。
管理委託費
入居者募集や家賃回収、入居者対応などを管理会社に任せる場合、管理委託費が発生します。
費用はかかりますが、会社員の方や本業が忙しい方にとっては、運営の手間を抑えながらアパート経営を続けやすくなるメリットがあります。
修繕費・原状回復費
建物や設備は、年数の経過とともに修繕が必要になります。給湯器やエアコン、水回り設備などは、交換費用が発生することもあります。
また、入居者が退去した際には、次の入居者を迎えるための原状回復費がかかる場合があります。長期的な収支を考えるうえでは、修繕費をあらかじめ見込んでおくことが大切です。
固定資産税・都市計画税
アパートを所有すると、毎年、固定資産税がかかります。エリアによっては都市計画税も必要です。
これらの税金は毎月発生する支出ではありませんが、年間収支に影響します。月々の手取りだけでなく、年間でどれくらい費用がかかるかも確認しておきましょう。
火災保険・地震保険
アパート経営では、火災や自然災害に備えるために保険への加入も重要です。
保険料は物件の構造や所在地、補償内容によって異なります。万が一のリスクに備えながら、収支に合った補償内容を検討する必要があります。
その他の維持管理費
共用部の清掃費、電気代、設備点検費、広告費なども、アパート経営で発生する費用です。
一つひとつの金額は大きくなくても、積み重なると収支に影響します。家賃収入だけを見て判断せず、運営にかかる費用全体を確認することが、安定したアパート経営につながります。
アパート経営で収入を安定させるポイント
アパート経営では、一時的に家賃収入が多くても、空室や修繕費の増加によって収益が不安定になることがあります。長期的に安定した収入を目指すには、物件選びから運営までを総合的に考えることが重要です。
ここでは、収入を安定させるために意識したいポイントを紹介します。
空室率を抑えられる立地を選ぶ
安定した家賃収入を得るためには、継続して入居者が見込める立地を選ぶことが重要です。
駅からのアクセスや生活利便施設の充実度、周辺の賃貸需要などは、入居率に大きく影響します。表面利回りだけで判断するのではなく、将来的な賃貸需要も踏まえて検討しましょう。
長く住んでもらえる建物品質を重視する
建物の品質は、入居者満足度や将来の修繕費に影響する重要な要素です。
耐久性やメンテナンス性に配慮された建物は、修繕コストを抑えやすく、入居者が長く住み続けることにもつながります。結果として、空室リスクの低減や安定した家賃収入が期待できます。
アパックスホームでは、長期保有を前提としたアパート経営をサポートするため、建築品質にもこだわった住まいづくりを行っています。収益性だけでなく、長期的な資産価値まで見据えた提案を心掛けています。
適切な家賃設定を行う
家賃を高く設定すれば収入が増えるとは限りません。周辺相場とかけ離れた家賃では、空室期間が長くなる可能性があります。
一方で、相場より低く設定しすぎると、本来得られる収益を確保できません。市場動向や競合物件を踏まえながら、適正な家賃を設定することが重要です。
管理会社選びも重要
管理会社の対応品質は、入居率やオーナーの負担に影響します。
入居者募集や家賃回収、設備トラブルへの対応が適切に行われることで、安定した賃貸経営につながります。管理内容や対応範囲は会社によって異なるため、契約前に確認しておくと安心です。
アパックスホームでは、融資・建築だけでなく、賃貸管理までワンストップでサポートしています。初めてアパート経営を検討する方でも、運営を見据えたご相談が可能です。
年収別｜アパート経営で目指せる収入の考え方
「自分の年収でもアパート経営を始められるのか」というご相談は多くいただきます。
実際には、アパート経営を始められるかどうかは年収だけで決まるものではありません。自己資金や金融資産、既存の借入状況、勤務先なども総合的に評価されます。
ここでは、一般的な目安として年収別の考え方をご紹介します。
年収800万円前後のケース
年収800万円前後は、アパート経営を検討し始める方が多い年収帯の一つです。
金融機関や自己資金の状況によっては融資を利用できる可能性がありますが、無理のない返済計画を立てることが重要です。まずは資金計画を整理し、自分に合った物件価格や投資規模を検討するとよいでしょう。
年収1,000万円前後のケース
年収1,000万円前後になると、融資の選択肢が広がるケースがあります。
実際のご相談でも、この年収帯の会社員の方が、一棟アパート投資を始められるケースは少なくありません。ただし、借入可能額だけを基準にするのではなく、将来のライフプランや資産形成の目的も踏まえて判断することが大切です。
年収1,500万円以上のケース
年収1,500万円以上の方は、資産形成や節税、相続対策などを目的としてアパート経営を検討されるケースが見られます。
一方で、投資規模が大きくなるほどリスク管理も重要になります。物件選びや融資条件、出口戦略まで含めて検討することで、長期的な安定経営につながります。
年収だけではなく自己資金や資産背景も重要
アパート経営では、年収は融資審査の一つの判断材料ですが、それだけで可否が決まるわけではありません。
自己資金や金融資産、勤務先、勤続年数、他の借入状況なども総合的に評価されます。そのため、同じ年収でも始められる投資規模や条件は人によって異なります。
アパックスホームでは、「どの物件を買うか」ではなく、「どのような資産形成を目指したいか」からご相談を承っています。融資や資金計画も含め、一人ひとりの属性や目的に合わせたご提案を行っています。
アパート経営で収入を増やすために意識したいポイント
アパート経営で収入を増やすには、家賃を高く設定したり、高利回りの物件を選んだりするだけでは十分ではありません。長期的に安定した収益を確保するためには、空室リスクや維持費も含めて総合的に考えることが重要です。
ここでは、収入の安定化と向上につながるポイントをご紹介します。
空室リスクを抑える
アパート経営では、空室期間が長くなるほど家賃収入が減少します。そのため、賃貸需要が見込めるエリアや、入居者に選ばれやすい物件を選ぶことが大切です。
また、入居者募集を適切に行い、設備の維持管理にも取り組むことで、長期入居につながる可能性があります。
融資条件を比較する
同じ物件でも、借入金利や返済期間によって毎月の返済額は変わります。
複数の金融機関を比較し、自身の資金計画に合った融資条件を選ぶことで、毎月の手取り収入を確保しやすくなります。借入可能額だけで判断するのではなく、返済後の収支まで確認することが重要です。
修繕コストを見据えた建物を選ぶ
建物は築年数の経過とともに修繕が必要になります。初期費用だけで物件を選ぶと、将来的に多額の修繕費が発生する可能性もあります。
耐久性やメンテナンス性に配慮された建物を選ぶことで、長期的な維持費を抑えやすくなり、結果として収益の安定につながります。
出口戦略も考えて購入する
アパート経営は長期保有を前提とする方が多い一方で、将来的に売却して資産を組み替えるケースもあります。
そのため、購入時から売却しやすい立地や建物品質を意識しておくことが大切です。出口戦略まで見据えて物件を選ぶことで、将来の選択肢を広げやすくなります。
実際のご相談でも、「今購入できる物件」だけではなく、「10年後・20年後も保有しやすいか」という視点で検討される方が増えています。収入だけで判断せず、長期的な資産形成につながる物件を選ぶことが、安定したアパート経営への第一歩です。
アパート経営の収入に関するよくある質問
ここでは、アパート経営の収入について、お客様からよくいただく質問をまとめました。
アパート経営だけで生活できますか？
生活できるかどうかは、保有する物件数や家賃収入、ローン返済額、生活費などによって異なります。
1棟だけで十分な生活費をまかなえるケースもあれば、複数棟を運用して収入を増やしている方もいます。まずは無理のない規模から始め、資産状況に合わせて運用を拡大していく方法も選択肢の一つです。
会社員でも副収入になりますか？
はい、会社員として働きながらアパート経営を行っている方は多くいます。
管理会社へ運営業務を委託することで、入居者募集や家賃回収、建物管理などを任せられるため、本業と両立しやすい点がアパート経営の特徴です。
家賃収入には税金がかかりますか？
家賃収入は不動産所得として扱われ、所得税や住民税の課税対象になります。
一方で、管理費や修繕費、減価償却費など、一定の条件を満たす支出は必要経費として計上できる場合があります。税務上の取り扱いは個々の状況によって異なるため、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。
空室が続くと収入はどうなりますか？
空室期間中は、その部屋の家賃収入を得られません。そのため、空室が増えると収益にも影響します。
賃貸需要が見込めるエリアで物件を選ぶことや、適切な管理・募集活動を行うことが、空室リスクを抑えるポイントです。
新築と中古では収入に違いがありますか？
新築と中古では、それぞれ異なる特徴があります。
新築は設備が新しく、入居者募集で優位になる場合があります。一方、中古は購入価格を抑えられるケースがありますが、築年数によっては修繕費がかさむこともあります。
どちらが適しているかは、投資目的や資金計画によって異なります。収入だけで比較するのではなく、長期的な収支やリスクも踏まえて検討することが大切です。
まとめ｜アパート経営の収入を安定させたいなら長期視点で物件選びを
アパート経営では、家賃収入の大きさだけで物件を選ぶのではなく、長期的に安定した収入を得られるかという視点を持つことが重要です。
表面利回りが高く見える物件でも、空室が続いたり、修繕費が想定以上にかかったりすると、思うような収益を得られない場合があります。購入前には、立地や建物品質、資金計画、将来の修繕費まで含めて総合的に判断しましょう。
また、アパート経営は購入して終わりではありません。融資や建築、入居者募集、賃貸管理まで一貫してサポートを受けられる環境を選ぶことで、初めての方でも安心して長期運用を目指しやすくなります。
アパックスホームでは、「投資ありき」ではなく、お客様一人ひとりの資産形成の目的やご属性を伺ったうえで、無理のないアパート経営をご提案しています。土地の選定から建築、融資のご相談、賃貸管理までワンストップで対応しているため、長期保有を前提とした資産形成をご検討の方にもご相談いただいています。
「自分の年収で始められるのか知りたい」「どのくらいの収入が見込めるのかシミュレーションしてみたい」という方は、まずは個別相談をご活用ください。現在のご状況や将来の目標をもとに、無理のないアパート経営の進め方をご案内いたします。
